Kada se radi o kvalitetu života i stanovanju, Beč je daleko ispred konkurencije

N1 specijal 25. jun 202214:51 > 15:4316 komentara
Podeli:
Izvor: Shutterstock

Austrija je država podstanara. U sopstvenoj nekretnini živi 48 posto ljudi, svi ostali iznajmljuju stanove. Još više takvih je u austrijskoj prestonici.

U Beču naime u iznajmljenim stanovima živi više od četiri petine stanovnika, upravo suprotno stanju u Sloveniji. I za stanarinu tamo ne treba posegnuti duboko u džep.

Pročitajte još

Kada se radi o kvalitetu života, Beč već više godina konkurenciju ostavlja iza sebe. Prilikom poslednjeg ocenjivanja pre tri godine (prošle i pretprošle godine zbog epidemije koronavirusa nije bilo rangiranja), renomirana međunarodna konsultantska kompanija Mercer je austrijsku prestonicu već deseti put uzastopno uvrstila na sam vrh lestvice gradova sa najvišim kvalitetom života.

Iako su teroristički napad u centru grada u novembru 2020. i vrlo stroge mere protiv kovida, koje gradske vlasti u poređenju sa ostatkom Austrije zagovaraju i danas, pokvarili utisak barem kod lokalnog stanovništva, Beč i dalje opravdano uživa status carske prestonice – za sve slojeve.

Razloga je više. Odlična infrastruktura, kvalitetna zdravstvena zaštita, široka lepeza kulturnih i obrazovnih mogućnosti, besplatni vrtići, kristalno čista voda koju bečki vodovod već više od sto godina dovodi iz 150 kilometara udaljenih alpskih izvora, do niskog stepena kriminala, visoke socijalne zaštite i političke stabilnosti. Od svih su ključna dva – dobro razvijena i pouzdana mreža javnog prevoza (godišnja karta za sav gradski prevoz košta jedan evro na dan) i (u odnosu na BDP i porodični budžet) cenovno povoljne stanove.

Upravo zbog svoje inovativne, pametne i održive stambene politike, Beč je posljednji put od UNESCO proglašen najboljim gradom u kategoriji.

„Ovo je još jedna u nizu nagrada koje prepoznaju naše napore na području pametne stambene politike. Sve što radimo je da konstantno nastojimo da poboljšamo kvalitet života građana Beča“, komentarisao je gradonačelnik Mihael Ludvig nagradu pre godinu dana.

Prekomerna ponuda i 5.500 evra za kvadratni metar

Stambena kriza je još uvek jedan od gorućih problema u Evropi. Zbog niskih kamatnih stopa, cene stanova u EU su se u poslednjem kvartalu prošle godine u odnosu na godinu ranije povećale za dobrih devet posto, što je najbrži rast nakon razdoblja neposredno pre finansijske krize 2008. godine.

Ni u Austriji nije drugačija situacija. Čak, po podacima Evrostata, cene stanova su prošle godine rasle natprosečno, za nekih 13 posto, a poređenja radi, u Sloveniji za čak 15 odsto.

Korona kriza dodatno je podstakla potražnju za dodatnim ili širim životnim prostorom. A razlike između austrijskih pokrajina su poprilične. U Beču je za prosečno veliki stan (67 kvadrata) potrebno odvojiti 363.000 evra, odnosno nešto manje od 5.500 evra po kvadratu, dok je u Štajerskoj, Donjoj ili Gornjoj Austriji, cena kvadrata između 3.000 i 3.900 evra.

„Primećujemo stalni rast cena, takođe i novih projekata. Pre nekoliko godina su oni bili na raspolaganju po značajno nižim cenama“, kaže Karina Šunker, direktorka firme za nekretnine EHL Wohnen iz Beča.

Građevinski procvat u Beču, samo ove godine će biti izgrađeno 17.600 stanova, a u idućoj godini više od 18.000, znači da u glavnom gradu već treću godinu uzastopno na tržište dolazi mnogo novih stanova, a ponuda se povećava.

Dakle, kakav je uticaj novogradnje?

„U Beču ćemo zbog toga imati nešto više stanova od potražnje“, procenjuje Mihael Pisecki, predsednik bečkog udruženja upravnika nekretninama.

„To je dobra vest za one koji traže dom. Obzirom da će ponuda u većim bečkim okruzima prestići potražnju, to će uticati i na otkupne cene“, tvrdi.

I ne samo Beč – cela Austrija danas beleži najveću stopu novogradnje u Evropi. Prošle godine je tako u celoj državi ponuda bila veća od potražnje – za skoro 40.000 stanova, a ove godine će narasti na 66.000.

Uz sve navedene podatke, ne čudi da je u betonsko zlato u prošloj godini bilo uloženo više novca nego ikada ranije. Po celoj Austriji je bilo prodato 163.000 nekretnina, a vrednost poslova je dostigla rekordnih 43 milijarde evra, petinu više nego u 2020. Lavovski udeo transakcija pripao je Beču, gde je prodaja nekretnina prošle godine dostigla 12 milijardi evra.

Prestonica upravo zbog redovnih uvrštavanja među najuglednije gradove po kvalitetu života privlači sve više ljudi, između 2007. i 2017. godine dodatnih 206.000, a Beč je danas sa skoro 1,9 miliona stanovnika iza Berlina drugi najveći grad na nemačkom govornom području. A austrijska prestonica u praksi pokazuje da se stambena problematika rešava i na drugačiji način nego što je odluka za kupovinu nekretnine. Zbog svoje cenovne privlačnosti, ova mogućnost je za nove doseljenike (mladi i strain državljani, posebno istočnoevropskih država) posebno zanimljiva.

Raj za podstanare, grad sa najvećim fondom sopstvenih stanova

Beč nikada nije popustio privatizacionom pritisku i nikada nije potrošio svoje zalihe stanova, zato danas četvrtina svih stanova u prestonici, preciznije 220.000 u 1.749 opštinskih zgrada pripada gradu.

Kompanija Wiener Wohnen u vlasništvu grada je najveća kompanija za upravljanje nekretninama u Evropi i godišnje u održavanje i obnovu opštinskih zgrada uloži u proseku oko 400 miliona evra.

Dodatnih 200.000 stanova pripada neprofitnim zadrugama, koje primaju javni novac. Tako ukupno 62 posto Bečlija živi u subvencioniranim ili opštinskim stanovima – model kakav nećete pronaći nigde drugde u svetu. U Beču grad gradi stanove za široke mase stanovništva, ne samo za siromašne. Socijalni stanovi nisu stigma, oni su norma i cenzus – godišnja primanja građana koji imaju pravo na ovakve stanove, postavljen je iznenađujuće visoko.

Ko se prijavi za gradski stan ne sme da zarađuje više od 46.000 evra godišnje, za četvoročlanu porodicu ograničenje je 87.000 evra. Nikako se ne radi o niskim zaradama. I isto tako važno – oni koji kasnij zarade više ne moraju da se sele iz stanova. Zbog toga u Beču često jedni do drugih žive sudije i čistačice. Zbog direktive EU iz 2006. godine, jednaki uslovi za gradske stanove važe i za mnoge strance sa stalnim boravkom u Beču.

Šta je sa stanarinama? Stanari u gradskim stanovima ne moraju da se boje neočekivanog rasta cena ili otkaza, jer po pravilu grad sklapa ugovore na neodređeno vreme. Karakteristika bečkih gradskih stanova je da su na raspolaganju u svih 23 okruga i svugde za kvadratni metar naplaćuju istu stanarinu. Prema poslednjem usklađivanju pre mesec dana, iznosi 6,15 evra za kvadratni metar, čemu se još dodaju operativni troškovi i desetpostotni porez. Bez nadoplata i bez dodatnih provizija posrednika.

Konkretno, trosobni stan veličine 70 kvadratnih metara, par ili porodicu mesečno optereti za 430 evra. Stanarine na privatnom tržištu su naravno znatno veće – za sličan stan se cena u proseku kreće od devet do 12 evra za kvadratni metar, odnosno od 630 do 850 evra i više.

Dakle, razlika, odnosno ušteda za porodicu koja živi u gradskom stanu, mesečno iznosi 200 evra.

Od Alt-Erlaa do Apserna

Sedam krovnih bazena, sedam unutrašnjih bazena koji se zageijavaju, 21 sauna, dva zdravstvena centra, tri vrtića, dve škole, na desetine igrališta, crkva, vrtovi na balkonima, biblioteka i sopstveni centar za reciklažu. Sve je to stambeni kompleks Alt-Erlaa u 23. bečkom okrugu, izgrađen još sedamdesetih godina prošlog veka sa povoljnim stanarinama.

„Živeti kao bogataši – za sve slojeve“, bila je vizija arhitekte Harija Glika, koji je projektovao ovaj 400 metara dug i 27 spratova visok kompleks, u kojem se tri zgrade nezaboravnog oblika dimnjaka sužavaju kroz terase i gde sada u 3.200 stanova živi 10.000 ljudi.

Stambeni kompleks Alt-Erlaa bio je izgrađen sedamdesetih godina prošlog veka i sa niskim stanarinama i danas se smatra primerom modela rešavanja stambene politike za sve slojeve.

I danas važi za primer modela rešavanja stambene problematike za sve društvene slojeve. Na vožnju brzim liftom do najvišeg sprata potroši se koliko i za jedva izgovorenu rečenicu, a sa vrha se vidi pola Donje Austrije. Do stanice podzemne železnice je potreban minut hoda.

„Ovo nije geto. Ovde živimo svi – lekari, pravnici, električari, zanatlije i zidari. Mladi koji misle da je drugde bolje, nakon nekoliko godina se vrate“, kaže Markus Fišer, jedan od stanara.

Na stan se čeka do šest godina, stanarina sa grejanjem, uključujuči korišćenje svih bazena, sauna i zajedničkih prostora za rekreaciju se kreće od 8 do 9 evra za kvadratni metar, odnosno za stan veličine 50 kvadratnih metara, približno 420 evra. Pri tome je naravno važan podatak da prosečna neto plata u Austriji iznosi oko 2.200 eura, a u Sloveniji 900 evra manje.

Takođe i starije zgrade nude udobnost za niske stanarine. Karl-Marks-Hof, izgrađen pre skoro sto godina, ukupne je dužine oko kilometar i najduža je stambena zgrada na svetu. U ovoj impozantnoj građevini, koja izgleda kao palata, živi oko 3.000 ljudi. Izgrađeno je samo 20 posto osnovne površine, sve ostalo su prostrani travnjaci i prostrani balkoni i terase. Ovde se ostvarila vizija “svetlosti, vazduha i sunca”, koju su u periodu između ratova promovisale bečke socijaldemokrate.

Na drugoj strani Dunava, u okrugu Apsern, gde je pre sto godina bio najsavremeniji aerodrom u Evropi, grad zajedno sa investitorima već nekoliko godina gradi cenovno povoljnu i savremenu četvrt. Ovih dana visoke temperature naterale su meštane da se rashlade u veštačkom jezeru, oko kojeg je već izgrađeno više od 3.000 novih stanova.

Seestadt-Aspern danas je jedan od najvećih projekata urbanog razvoja u Evropi. Uskoro će u ovom novom delu Beča, u koji su gradski urbanisti već u samom startu projekta najpre doveli podzemnu železnicu, živeti više od 25.000 ljudi.

„Kao da sam na odmoru, takav je osećaj kada živiš ovde“, kaže mladi par, koji se ovde doselio pre godinu dana.

Većina stanova je subvencionisana, izgrađeno je takođe i savremeno studentsko naselje sa 600 soba.

Ovo neće biti samo naselje za spavanje, grad ovde planira i već gradi naučno-istraživački i obrazovni centar Smart City Wien, sa radnim mestima sa visokom dodatnom vrednošću. Ne zaboravlja se ni ravnopravnost, skoro sve ulice su nazvane po ženama.

Stogodišnja socijaldemokratska stambena tradicija

„Sa stanovišta podstanara, Beč je primer za celu Evropu. Ovakav broj, kao i cene najma neprofitnih stanova su jedinstvene. Takođe i kvalitet zgrada i oprema tih stanova ne može da se meri ni sa jednim drugim gradom“, objašnjava Barbara Štenbergen, predsednica Evropskog udruženja podstanara.

Grad je za to spreman da dobro plati, nastavlja dr Kurt Šturcenbeher, socijaldemokratski gradski većnik i član gradskog stambenog odbora.

Oko 600 miliona evra godišnje ide na stambene subvencije.

“Postoji društveni konsenzus da 0,5 posto od bruto plate odbija kako poslodavac, tako i zaposleni i to se sliva u lonac stambenih subvencija”, dodaje Šturcenbeher.

Pre tačno sto godina, tadašnji gradski većnik za finansije Hugo Brajtner poreznom reformom i stambenim taksama i porezima na nekretnine pokrenuo je prvi gradski stambeni program.

Gradili su i po 25.000 novih stanova godišnje, u gradnju je bilo uključeno više od 400 arhitektonskih biroa i samo 11 godina kasnije je u stanovima u vlasništvu grada već živeo svaki deseti Bečlija. Drugu značajniju stambenu ofanzivu je donio pad gvozdene zavese i doseljavanje iz susednih država. Svake godine je grad gradio i renovirao više od 10.000 stanova. Kvalitet života se upravo zbog toga uveliko poboljšao. Ako je 1984. godine 39 posto stanova bilo “podstandardno”, 2009. godine je takvih bilo još samo pet posto.

“Upravo zbog dugogodišnje tradicije bečkog stambenog modela nije ga jednostavno kopirati u druge gradove”, jasan je dr Koen Smet, ekonomista Bečkog ekonomsko-poslovnog fakulteta.

Situacija u Beču se razvijala u istorijskom kontekstu. Sa njim se slaže i Štenbergen, koji  dodaje da je nemoguće u nekoliko godina dostići nivo Beča, a u nekom momentu treba početi sa gradnjom i da nema drugog rešenja.

Socijaldemokratska stranka, koja gradsku politiku sa izuzetkom nekoliko godina za vreme Drugog svetskog rata, vodi već više od sto godina, bila je zbog novih građevinskih propisa izložena kritikama opozicije o retrosocijalzmu. Propisima bečka gradska vlast želi još više da zađe u privatno tržište, kada se radi o kupovini nekretnina i stambenim projektima, jer dve trećine novogradnje na novim zemljištima, na kojima su gradske vlasti dale zeleno svetlo za prekvalifikaciju iz poljoprivrednih u građevinska, moraju biti subvencionisani stanovi.

Pored toga, grad još uvek ima više od 2,7 miliona kvadratnih metara sopstvene prostorne rezerve.

“Cenovno dostupan stan ne sme da bude privilegija za više zarade, nego je osnovno pravo u Beču. Za mene je stambeno pitanje ključno područje za ostvarivanje socijalne sigurnosti u našem gradu”, kaže Katrin Gal, koja kao gradska većnica vodi bečko stambeno odeljenje i dodaje da je cilj bila borba protiv špekulacija sa zemljištima, koja su glavni pogon cena u stambenoj gradnji.

Velika prednost Beča je posebno u tome da postoji vrlo dobra saradnja sa neprofitnim upravinicima nekretnina, koji u prvom redu ne rade za dobit, nego većinu prihoda ulažu u obnovu ili u nove zgrade. Vlasnici takvih stanova ne smeju da budu građevinske firme, između sebe mogu da podele samo dva posto ukupne dobiti.

Stan kao ljudsko pravo

Bečki gradonačelnik Ludvig negira da u Beču postoji socijalističko stambeno tržište.

„Pre svega, tržište je prilagođeno podstanarima. Važno je da počnete sa skladištenjem nekretnina. Od pada zida se Beč povećao za oko 400.000 ljudi. To je bio veliki izazov, posebno za upravljanje zemljištima i stambenu gradnju. Nama je uspelo, jer smo vrlo ciljano otkupljivali zemljišta, prvenstveno na područjima degradiranih železničkih stanica ili na primer nekadašnjih kasarni“, kaže on.

Ključno je bilo, kako je već više puta naglasio Ludvig, da velika urbana područja nisu razvijali jedno za drugim, nego više odjednom, da bi na taj način zadovoljili potrebe stanovništva.

„Upravljamo subvencionisanim stanovima ne samo na periferiji kao drugi veliki gradovi, nego u svim okruzima i pokušavamo da ih čuvamo i širimo i u budućnosti. Ne počivamo na lovorikama, nego se trudimo da osiguramo dalji razvoj stambenog tržišta na način da i u budućnosti što više Bečlija ima cenovno povoljne subvencionisane stanove“, dodaje.

Bečki stambeni program, koji je pokrenut još dvadesetih godina prošlog veka, je zbog svoje uspešnosti naravno zanimljiv za mnoge druge velike gradove. Zbog toga što u austrijskoj prestonici, za razliku od mnogih drugih evropskih gradova, opštinske stanove nisu rasprodali i na taj način očuvali sopstveni stambeni fond, bečki model je teško preneti drugde. Dakle, osnovno načelo gradske politike još uvek može da posluži kao vodilja, kaže većnik Kurt Šturcenbeher.

„Najvažnije je da ne verujemo samo tržištu, nego da popravimo tržište i na stan gledamo kao na ljudsko pravo, a to pravo se mora ostvarivati državnim i opštinskim, odnosno gradskim sredstvima“, zaključio je.

Komentari

Vaš komentar