Rodić: Cena stana zavisi od tri stvari – lokacija, lokacija i lokacija

Biznis 06. apr. 202111:02 > 11:2813 komentara
Podeli:

Nenad Đorđević iz Privredne komore Srbije kaže da prošlogodišnje vanredno stanje zbog epidemije koronavirusa nije realno uticalo na odnos ponude i potražnje na tržištu nekretnina, a Goran Rodić iz Građevinske komore Srbije navodi da se u Beogradu, koji čini od 60 do 63 odsto ukupnog prometa nekretnina u zemlji, cena kvadrata kretala od 800 evra u naseljima na obodu grada do više od 3.000 evra u centralnim i elitnim zonama.

„Cena stana zavisi od tri stvari: Lokacija, lokacija i lokacija… Šta je cena kvadrata – najmanja je cena izvođačka, tu su razni parafiskalni nameti, takse, cena zemljišta. Imate na Dedinju kod dvora kuću sa bazenom od 600 kvadrata po 1.000 evra kvadrat, jer ćete teško naći nekog ko će dati 600.000 evra za nju, jer sad i oni koji imaju pare neće da se eksponiraju, jer to ne može iz kredita i iz redovnog radnog odnosa. Realna cena kvadrata na Novom Beogradu je od 1.800 do 2.500 evra, dok u centru ide do 3.500 evra“, kaže Rodić.

Povezane vesti

Dušan Uzelac, finansijski savetnik, kaže na pitanje koji se stanovi najviše traže, da kreditna sposobnost diktira ono što čovek može da kupi. Podseća da su zbog koronavirusa neke industrije doživele pad, poput ugostiteljstva, turizma i transporta, pa ti ljudi uglavnom nisu u mogućnosti da kupe nekretninu na kredit.

„Tražnja je diktirana keš kupcima koji tu cenu mogu da priušte“, dodaje on.

Prema izveštaju Republičkog geodetskog zavoda za 2020. godinu, u Srbiji je u prošloj godini prodato nekretnina u vrednosti od 4,2 milijarde evra, a najskuplji kvadrat je bio 9.632 evra i to u Beogradu na vodi.

Đorđević kaže da je prošle godine prosečna cena kvadrata u Beogradu bila 1.500 evra, što je duplo manje nego na primer u Beču ili Istanbulu.

„Što se Srbije tiče, jesmo imali prošlu godinu dobru, jeste da keš kupci generišu tražnju, ali generišu je i kreditni, prošle godine smo imali 33 posto kreditnih kupaca, imamo najniže kamatne stope na stambene kredite u regionu, početkom 2020. je bila 2,71 posto“, kaže Đorđević i dodaje da je suština da „kada se proda jedna nekretnina, skoro 80 odsto ostaje u nekretninama, taj prodavac kupuje sledeću nekretninu, ljudi misle odakle toliki keš, on nije došao spolja, već se generiše na tržištu nekretnina“.

Prema izveštaju RGZ za 2020, 67 odsto nekretnina je kupljeno u kešu, a 33 posto su stamnbeni krediti… „Tržište nekretnina generiše tražnju, kada se jedan stan proda obično se za njim proda tri do pet stanova od tih para za koje se onaj prvi stan prodao“, pojašnjava on.

Đorđević: Beograd nije četvrti najskuplji grad u Evropi

A na to kako komentariše da se Beograd, prema podacima sa sajta Numbeo, koji raspolaže najvećom globalnom bazom podataka o cenama nekretnina, životnim troškovima i kvalitetu života, po cenama našao na četvrtom mestu među najskupljim gradovima u Evropi, a među 520 rangiranih svetskih gradova zauzeo je visoku 38 poziciju, on kaže da taj podatak nije tačan.

„Nismo četvrti najskuplji grad u Evropi, Split nije treći, jer ako gledate situaciju u Hrvatskoj, Dubrovnik je ispred Splita, tamo je prosečna cena kvadrata skoro 70 odsto veća nego u Splitu. To istraživanje nije metodološki urađeno kako treba, ali činjenica je da je naše tržište nekretnina dobro, ono je takvo bilo i pre 15 godina, i pre 30 god kad smo imali sankcije i rat. Tada je naše tržište bilo ispred tržišta u Budimpešti. A to je zato što su nekretnine kod nas sredstvo gde se investira novac i preko 70 odsto kapitala je u našim nacionalnim nekretninama i odatle je ta tražnja“, ukazuje Đorđević.

Na pitanje ko kupuje stanove u kešu, Uzelac kaže da su to oni koji prodaju neku nekretninu. Dodaje da je primetno pomeranje središta ka gradovima u koje se sve sliva. „Imate iz unutrašnjosti nekog ko proda njivu, pa kupi stan na obodu Beograda, a neko drugi proda nekretninu na obodu da bi se približio centru“, kaže Uzelac.

„Drugi deo su ljudi sa novcima. Danas imate situaciju da je dosta novca u opticaju, pričam na makroekonomskom nivou, novac je jeftin, ima ga u velikim količinama i traži mesto gde će da se uloži. Znam da to zvuči čudno ovima koji rešavaju svoje stambeno pitanje… Korona je doprinela da je sve nesigurno, malo koja industrija je u trendu rasta, neko ko ima novca na berzi, hoće da investira u nešto drugo, skoro pa se nekretnine pojavljuju kao jedino mesto gde to može da uradi“, navodi Uzelac.

A na to kako komentariše da se u građevini dosta peru pare, Rodić kaže da je svuda u svetu građevina uvek bila idealno mesto za pranje para.

„Gde god su fondovi to je pranje para, da vam bude jasno. Kad pogledate građevinsku industriju, to je 50 različitih industrijskih grana, kad to funkcioniše onda jedna država funkcioniše i svi dobro živimo“, kaže Rodić i dodaje da u Srbiji ima dva miliona nelegalnih nekretnina, i kad bi se to pustilo u prodaju, „to bi bio još veći bum“.

No, ukazuje da ima i puno prevara, da je skoro 30.000 kupaca dalo novac, a nikad nije videlo svoj stan.

„Svi hoće da se reše para i traže sigurnost u nekretninama“, smatra on.

Uzelac: „Banke su najplašljivije životinje u šumi“

A na to kakvi su uslovi za stambene kredite, Uzelac kaže da su korektni u poređenju sa nekim prethodnim periodom.

„S tim što bih ja savetovao ljude da kredit uzimaju ne prema situaciji na tržištu, već prema unutrašnjoj sposobnosti, kredit se uzima kada može da se isplati, ne kada je povoljna situacija na tržištu, s koronom je došlo do straha, da li će sve stati. Prva i osnovna metrika koju banke uzimaju u izdavanju kredita je rizik, njima ne treba ni ta nekretnina, ni hipoteka, koliko god je ta lokacija vredna, banka daje novac i hoće novac nazad, sve ostalo joj je preskupo“, navodi on.

„Banke su najplašljivije životinje u šumi i brzo će pobeći čim vide neki rizik“, ističe.

Đorđević navodi i da je u 2020. u odnosu na 2019. zabeležen rast od skoro 50 odsto u prometu kuća, najviše vikendica u okolini Beograda i Novog Sada.

„Barajevo, Grocka, prigradski delovi Voždovca – tu je značajno porastao promet vikendica. Ljudi su shvatili da za cenu dvosobnog stana na periferiji mogu da kupe kuću sa dvorištem i tu da žive. Kod mnogih se sada prelomilo da prodaju stan i kupe kuću na periferiji da bi imali bolje uslove za život“, kaže Đorđević.

A na pitanje da li da štedimo, Uzelac kaže da to nikome ne preporučuje, ako nije osposobio sebe da štedi.

„Ne možete štedeti ako nemate od čega. Ne mora se štedeti… Štednja je vrlo visoko poziciona veština upravljanja finansijama. Ovde je, međutim, najveći problem što mi ne znamo da trošimo“, navodi Uzelac, misleći na to da mnogi troše više nego što bi trebalo.

A na to da li će cene nekretnina rasti, Rodić kaže da mogu da rastu plus-minus tri posto, „više nema prostora, ko će to da kupi“.

„Cene su skočile zbog radne snage koja više ne radi džabe, i zbog repromaterijala, nemamo više domaću proizvodnju, kupile su je strane kompanije i interesuje ih samo profit“, navodi on.

Komentari

Vaš komentar