Koliki je rizik pri kupovini neuknjižene nekretnine?

Podeli:
Izvor: N1

Na tržištu nekretnina u Srbiji i danas se mogu naći zgrade napravljene i pre 40 godina, ali nisu uknjižene, odnosno ne postoje u katastru.

Kamatica je istraživala kakve sve posledice može imati kupovina stana u zgradi koja nije upisana u katastar, i koliki je to rizik za samog kupca.

Dušan Uzelac, direktor finansijskog portala Kamatica, kaže za N1 da u tom slučaju, pravno gledano, nemate do kraja taj papir koji garantuje da ste vlasnik.

„Kada bi došlo do situacije kada treba da dokazujete vlasništvo, to je momenat kupoprodaje recimo, vi nećete moći to jednostavno da uradite, već ćete morati da se oslonite na razumevanje kupca da prihvati ono što nije uknjiženo“, kaže Uzelac.

Podseća i da banka neće odobriti kredit za neuknjiženu nekretninu – ono što nema trag da je pod vlasništvom, na to  ne može banka da stavi hipoteku, jer nema pokriće za eventualno neisplaćivanje tog kredita. Izuzetak je, dodaje, situacija kad je investitor došao do neke faze, a do te faze je čisto u smislu papirologije – da je 80 odsto zgrada završena.

Notar je tu neko ko kaže da su dve strane saglasne i da su razumele šta piše u ugovoru, dodaje Uzelac.

Ministarstvo građevine najavljuje izmene Zakona o postupku upisa u katastar, i to bi trebalo da stupi na snagu 1. jula.

Ceo proces upisa nekretnine je vrlo kompleksan i zahtevan za običnog građanina, pa je pokrenuta inicijativa da se to pojednostavi, kaže Uzelac.

Šest različitih osoba je potrebno nešto da uradi da biste vi dobili uknjižen stan na vaše ime, kaže gost N1.

Donošenjem novog zakona trebalo bi da se pojednostavi priča i da vas ništa što se vas ne tiče i ne interesuje – danas vas vrate sa šaltera, pa kažu nije uknjižena zgrada, pa  vi tražite nekog ko će da uknjiži zgradu, navodi Uzelac. Dodaje da bi investitor to trebalo da uradi.

Danas preko noći nikne zgrada, državi je skupo da je ruši, lepše su joj prave od legalizacije, naruši se ceo taj urbanistički koncept i dođe do problema u kojima smo danas, kaže.

Dodaje da ne postoji podatak o tome koliko stanova nije uknjiženo.

Savet je da ljudi kupuju papirološki čiste stanove.

Zakon predviđa da se pravo svojine nad nekom nepokretnošću stiče isključivo upisom u katastar, a ukoliko ovo iz raznih razloga nije moguće, oni koji ipak žele da kupe stan u takvoj zgradi treba da znaju da takva odluka može dovesti do daljih ozbiljnih posledica, kažu advokati s kojima je Kamatica razgovarala.

Njihovo iskustvo pokazuje da su najčešći nelegalni objekti izgrađeni u poslednje dve decenije, ili su to državne stambene zgrade pravljene pre 30 do 40 godina za koje nikada nije izdata upotrebna dozvola.

Molbu za uknjižbu zgrade može da podnese svako ko je u toj zgradi kupio stan. Da bi sud upisao stan na njega,  mora najpre da se upiše cela zgrada i svi stanovi na investitora. Potom se sa investitora skidaju ta prava i prebacuju na onoga ko je podneo molbu. Sledeći korak bi mogao da bude nabavljanje dokumenata koja pokazuju ko je vlasnik ili korisnik zemljišta, a njega ima investitor, opština ili Direkcija za gradsko građevinsko zemljište i izgradnju grada, zavisno da veličine objekta. Zatim, treba i građevinska i upotrebna dozvola. Potrebno je i uverenje opštinskog i gradskog odseka za građevinske poslove, odnosno popis svih stanova, poslovnog prostora i garaža u zgradi…Tu su i razne takse koje je potrebno platiti, a ukoliko bude potrebo i sudsko veštačenje vrednost taksi se uvećava za 100%.

Cena uknjižbe stana zavisi od broja dokumenata koji se podnose. Ukoliko se uknjižba vrši samo na osnovu kupoprodajnog ugovora cena je 5.000 dinara. Svaki sledeći dokument, kao što je na primer ugovor o otkupu, ugovor o poklonu, ostavinsko rešenje plaća se dodatno 1.500 dinara po svakom dokumentu. Najjeftiniji upis u katastar od svega 300 dinara, plaća se ako se u kupoprodajnom ugovoru nalaze i muž i žena, odnosno bračni i vanbračni supružnici, zajedno, piše Kamatica.

Celo gostovanje pogledajte u videu: